钦州市住房公积金管理中心

个人住房贷款业务审批暂行工作规程

钦市金管字[2009]89号

第一章总则

第一条本规程主要根据《钦州市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》（钦政发【2008】40号）和《钦州市人民政府关于促进房地产市场持续稳定健康发展的实施意见》（钦政发【2009】37号）细化住房公积金个人住房委托贷款审批的基本要求，统一操作规则和程序，实现住房公积金管理的规范化、标准化。

第二条本规程适用于钦州市范围内住房公积金个人住房委托贷款的审批。

第二章贷款对象和条件

第三条贷款对象：已连续正常缴存住房公积金6个月以上（含）且存储余额1年以上（含），需购买、建造、翻建、大修自住住房的在职职工（含未达到法定退休年龄已提前退休但按规定仍缴存住房公积金的职工）。

说明：自住住房的定义

⒈职工居住的且对该房屋拥有所有权的住房。

⒉职工购买、建造、翻建、大修的住房应用于自住，且权属清晰，拥有该住房的所有产权或共有产权。

第四条职工为改善居住条件或解决夫妻两地分居问题新购、建造的第二套（次）住房仍可申请个人住房公积金贷款，但贷款申请人（及配偶）必须无个人住房公积金贷款余额。

说明：

⒈改善居住条件：

⑴根据桂金管【2009】84号文的政策解释，改善住房条件指职工因原购公有住房未达到应享受面积标准或所购公有住房年久失修，居住功能差等，不能满足基本生活要求，需要通过购置普通商品房或参加集资建房、市场运作方式建房等形式解决住房问题的一种手段或做法。

⑵根据钦政发【2009】37号文的说明，对已有一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买的第二套普通自住住房也视为改善型住房。

根据市统计局发布的数据，钦州市2008年度城镇人均居住面积为33平方米，户均人数3人。

住房面积不含杂物间、车库。

⒉住房公积金贷款是以家庭为单位认定，婚前个人名下的住房公积金贷款，婚后视为家庭房贷。

⒊一次住房公积金贷款不能同时购买多套住房。

第五条贷款条件

㈠具有本市城镇常住户口或有效居留身份证明；

㈡正常缴存住房公积金；

说明：指职工及其所在单位按照《住房公积金管理条例》的规定按月足额缴存住房公积金。如因单位经济困难需降低缴存比例或缓缴住房公积金，已按照规定程序办理手续的，可视为正常缴存住房公积金；办理个人住房公积金异地转移（指钦州市行政区域以外）的借款申请人，其在转出地缴存住房公积金的时间可与转入地缴存时间合并计算，由原转出地住房公积金管理中心出具缴存证明；根据本市实际情况，如申请贷款时职工的住房公积金已汇缴至前三个月，或因财政统一拨付的单位部分尚未到位仅汇缴个人部分的，可视为正常缴存住房公积金。

㈢提供购买、建造、翻建、大修自住住房（含公有住房、集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等）的有关证明材料；

㈣有稳定的经济收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力；

㈤具有相当于所购自住住房价款的20％以上的首期付款，或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的30％以上的自有资金；

㈥具有市住房公积金管理中心和受委托银行认可的资产作为抵押物；

㈦同意在受委托银行设立还款帐户。

第三章贷款的程序及受理顺序

第六条提出申请。 借款人（及配偶）向市住房公积金管理中心提出贷款申请，填写申请书、申请表并提交所需的有效证明材料。

⒈购买商品住房属于期房的，在签定购房合同并付清首付款后提出贷款申请；属于现房的，自签定购房合同并付清首付款至取得房屋所有权证后的三个月内提出贷款申请。

⒉建造住房的，仅限于在建工程阶段提出贷款申请（即领取房屋所有权证前的建设阶段），具体为：在取得有关部门的批准文件并建造一层房屋主体以上（含）至该住房竣工并乔迁入住（不含）的期限内；属续建的，正式开工建设至该住房竣工并乔迁入住（不含）的期限内。翻建、大修参照执行。

⒊购买二手房的，在取得房屋所有权证后一年内提出贷款申请。

⒋购买集资建房的，自签定购房合同并付清首付款至取得房屋所有权证后的三个月内提出贷款申请，原则上待所在楼房主体结构封顶或基本封顶后方可发放贷款。

⒌再次申请住房公积金贷款的，自上一次住房公积金贷款结清之日起6个月后方可提出申请。

第七条提交的有效证明材料：

㈠借款人及其配偶本市城镇常住户口或有效居留身份证明；

㈡借款人及其配偶合法有效的身份证；

㈢借款人的结婚证；借款人未婚的、离婚后尚未再婚或丧偶的，应出具个人婚姻状况声明及单位证明；

说明：申请人已婚的，提供结婚证；离异的，出具个人婚姻状况声明和提供离婚证或离婚协议书、民事调解书（判决书）；未婚的，出具个人婚姻状况声明和户口所在地人口计生部门或民政部门出具的证明；丧偶的，出具个人婚姻状况声明和提供配偶死亡证明

㈣借款人偿还贷款能力证明材料，包括夫妻双方所在单位出具的收入证明和有关资产证明等；

说明：借款申请人及配偶、共同还款人所在单位出具的收入证明。自由职业或无业的，由当地居委会或社区出具的收入证明；私营企业（个体工商户）的，提供营业执照、税务登记证及近三个月的纳税凭证。

㈤提交购买、建造、翻建、大修自住住房（含公有住房、集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等）的有关证明材料；

说明：

⒈购买商品房的，需提供合法有效的购房合同或协议。

⒉建造自住住房的，需提供⑴建设用地规划许可证；⑵国有土地使用权证（现阶段仅指国有出让土地，划拨土地、农村集体土地等暂不作考虑）；⑶建设工程规划许可证；⑷房地产评估报告书。

⒊集资建房的，需提供⑴房改部门批准的集资建房批文、计划和名单；⑵经建设主管部门批准的集资建房总平图；⑶借款人与单位签订的集资建房合同或协议。

⒋二手房的，需提供⑴合法有效的房屋交易合同或协议；⑵房产契税完税票据（营业税、契税等）；⑶交易完成过户后的房产证（自建房交易的还需提供土地使用权证）；⑷房地产评估报告书；⑸所交易房屋的房龄证明。

㈥提交所购自住住房价款的20％以上的首期付款证明，或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的30％以上的自有资金证明材料；

说明：

⒈购房的，提供售房单位开具的收据和银行进账记录；

⒉建造的，信贷人员现场查勘是否符合申请条件。

㈦以期房作抵押的，提交售房单位或组织集资建房单位的保证书；

说明：

⒈属商品房的，售房单位提供阶段性担保的保证书；

⒉集资建房的，集资建房单位待该集资房竣工后负责办理《房屋所有权证》的保证书（国家机关和学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位则提供承诺书）；保证书（承诺书）的内容须明确：①住宅竣工后负责办理《房屋所有权证》和抵押登记手续；②贷款发放后至办理完毕房屋抵押登记手续期间，借款人未按借款合同约定履行还款义务的，保证方（承诺方）扣收借款人工资来偿还贷款。

㈧要求提供的其他文件和资料。

⒈个人住房记录；

说明：

⑴指借款申请人家庭成员（未成年人除外）的原有住房情况证明。

⑵申请人单位所在地为钦州（含南、北、港区）的，由市建设规划委员会（市房产局）出具申请人及其家庭成员的住房情况证明；申请人单位所在地为灵山、浦北的，由当地房地产主管部门出具申请人及其家庭成员的住房情况证明；申请人夫妻两地分居的，按单位所在地出具住房情况证明。

⑶住房情况证明应涵盖以下内容：①已办理房屋所有权证的住房情况；②在建工程的自建住房情况；③商品住房预售合同备案记录；④已受理的商品住房（含二手房）交易申请的情况。

⒉借款申请人及配偶、共同还款人的个人信用报告；

说明：

⑴由于市住房公积金管理中心尚未取得授权查询中国人民银行的个人信用信息基础数据库，故现阶段贷款申请人（及配偶、共同还款人）须自行到中国人民银行钦州市中心支行申请获取信用报告。

⑵信用记录包括贷款和信用卡透支。对于借款人或其配偶近一年贷款连续逾期2次以上（含）或累计逾期4次以上（含）的，两年内连续逾期3次以上（含）或累计逾期8次以上（含）的，连续逾期4次以上（含）或累计逾期12次以上（含）的，视为恶意拖欠记录予以拒绝贷款申请；借款人或其配偶近一年信用卡透支逾期3次以上（含）的恶意拖欠职工申请贷款予以拒绝；借款人或其配偶已列入银监会、商业银行监控黑名单内的职工申请贷款予以拒绝。

⑶信用报告显示有尚未还清住房贷款的，须提供该贷款的抵押合同核定已有住房情况。

⒊借款人配偶在本市外缴存住房公积金的，须回当地公积金管理机构出具相关缴存及有无公积金贷款证明；

⒋抵押物除借款人配偶双方外尚有其他共有权人的，填写有处分权人（含财产共有人）同意抵押声明；

⒌需要提供的其他证明或资料。

第八条市住房公积金管理中心对借款人提出的申请及所提供的证明材料进行审查，自受理之日起10个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定并通知借款人。准予贷款的，借款人即与受委托银行签订借款合同并到当地抵押登记机关办理抵押登记手续。

说明：

⒈贷款申请经审批通过后，市住房公积金管理中心向受委托银行核发《个人住房公积金委托贷款发放通知书》一式两份；向申请人核发《个人住房委托贷款批复通知书》。

⒉为保证后续业务的衔接，现阶段将《个人住房公积金委托贷款发放通知书》和《个人住房委托贷款批复通知书》统一印制成一页（正反面），由借款人（代办人）签领。

⒊借款人自签领《个人住房委托贷款批复通知书》之日起30个工作日内须到指定的银行签订担保和借款合同，并按设定的担保方式办妥抵押登记备案手续或抵押登记手续，逾期视为自动放弃。

第九条住房公积金贷款受理的顺序：市住房公积金管理中心根据每年自治区住房公积金监督管理办公室下达的贷款指标，结合本市实际拟订年度贷款计划，依据住房公积金归集的情况，优先受理首次购置自住住房的贷款申请。

第十条抵押合同、借款合同经借款人和受委托银行签章并办理完担保手续后，市住房公积金管理中心将资金划入委托贷款基金户，再由受委托银行按借款合同拨款。

说明：各受委托银行根据《个人住房公积金委托贷款发放通知书》的内容，与借款人签订担保和借款合同后，将贷款资金从委托贷款基金账户划转到指定的账户：

⑴按照合同约定，用于购房的，贷款资金划入售房单位（售房人）账户或者第三方托管账户；

⑵按照合同约定，用于购房且能提供购房合同、全款支付凭证及纳税证明的，贷款资金直接划入借款人在银行开设的账户；

⑶按照合同约定，用于自建、翻建或大修住房的，贷款资金直接划入借款人在银行开设的账户；

⑷按照合同约定，用于二手房交易的，贷款资金直接划入购买二手房的借款人在银行开设的账户。

第四章贷款的额度、期限和利率

第十一条贷款额度：根据借款人的资信程度和还款能力在抵押物价值的80%以内确定，贷款的最高额度不得超过钦州市政府确定的最高额度（借款人及其配偶双方均在市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的，最高额度为35万元；单方在市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的，最高额度为20万元）。

说明：首次购房的，贷款额度不得超过购房总价款的80%；改善型购房或个人信用报告显示曾有贷款记录的，贷款额度不得超过购房总价款的70%。

㈠以按揭方式购买一手商品房的，贷款额度不得超过购房总价款的80%，且不得超过已付首付款后的剩余房款额；属趸交的，一般不再受理，特殊情况下受理的贷款额度不得超过购房总价款的70%。

说明：核定贷款额度的购房总价不包括杂物房、车库的价值

㈡购买二手房的，贷款额度不得超过所购房屋评估值、《契税完税证》上计税金额中孰低者的80%。

㈢建造住房的，贷款额度不得超过该在建工程评估值的70%，同时不得超过该工程总造价的70%。

说明：建造工程的造价估算公式：建筑面积×建筑单价，建筑单价参考市造价站公布的近期同类建筑单价。

㈣购买集资建房的，参考一手商品房的方式。

第十二条贷款年限：根据借款人的实际年龄、法定退休年龄、身体健康状况以及对借款人所在单位经济状况的预测、借款人的工资收入等情况合理确定，贷款年限最长不超过30年，且男方不得超过65岁，女方不得超过60岁。

说明：购买二手房的，申请贷款年限与二手房龄之和不得超过30年，原则上房龄超过20年的不再受理。所交易房屋的房龄证明由房地产管理部门出具，属第二次交易的（新购、建的房屋为第一次），可根据售房人原有的《房屋所有权证》的登记时间证明。

第十三条家庭月均收入和月均还款额：借款人月均还款额不得超过其家庭月均收入的50%。

说明：

⒈月均还款额为借款人每月应还贷款本息合计。根据还款方式进行计算取值。

⒉家庭月均收入根据借款人及其配偶单位出具的收入证明取值。

第十四条利率：住房公积金贷款利率、罚息和利率调整按照中国人民银行公布的有关规定执行。

说明：贷款期限在1年以内（含）的，遇银行调整贷款利率时，仍按合同利率执行，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇银行调整贷款利率时，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章贷款的偿还

第十五条借款人应自贷款发放次月起开始逐月还款。贷款还款日为贷款发放日在当月的对应日或约定日。

受委托银行扣收贷款本息后，划入委托贷款基金账户，每月末将扣划的还贷本金、利息（包括罚息）、违约金汇总后，转入钦州市住房公积金管理中心住房公积金专户，记账凭证交市住房公积金管理中心记账。

受委托银行每月5号前（遇周六、日和节假日顺延）将借款人上月贷款的发放、归还、结算等有关业务资料以书面或电子文本形式提供予市住房公积金管理中心，同时移交贷后档案材料。

说明：

⒈受委托银行有义务在贷款发放时告知借款人按合同约定按时偿还贷款。

⒉受委托银行应移交的贷款档案材料：⑴借款人与委托银行的借款合同（原件一份）；⑵个人委托贷款支付凭证（复印件一份）；⑶预抵押转正式抵押后的房屋他项权证（复印件一份）⑷借款人已还清贷款本息的，提供贷款本息结清证明（复印件一份）。

第十六条经市住房公积金管理中心批准后借款人可提前归还个人住房公积金贷款本金。提前还款可采取提前一次性归还全部贷款本金或提前归还部分贷款本金的方式。

说明：

⒈提前还款应符合以下要求：⑴贷款逾期的，先还清所拖欠的贷款本息，再申请提前还款；⑵借款合同须履行足一年（12期）后；一年期限的贷款不允许提前还款；⑶提前部分还款的，以千元整数位为单位且单笔最低还款额不得少于一万元。

⒉申请提前还款的资料清单：⑴借款人申请（借款金额、时间，提前还款的金额）；⑵借款人的合法有效的身份证件。

第六章附则

第十七条本规程所注明的贷款额度、年限、比例、利率等指标，如国家、自治区、本市出台政策发生变动的，按最新的政策执行。

第十八条本规程由钦州市住房公积金管理中心负责解释。